Із 1 липня ц.р. набув чинності Закон України №417 «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку». Цей Закон визначає особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку, регулює правові, організаційні та економічні відносини, пов’язані з реалізацією прав та виконанням обов’язків співвласників багатоквартирного будинку щодо його утримання та управління.

Тобто мешканцям міста до 1 липня наступного року необхідно визначитись із питанням обслуговування своїх будинків та прибудинкової території. Ті роботи, які нині виконують працівники ЖРЕД, із 1 липня мають здійснювати або створені ОСББ, або мешканцям доведеться довірити обслуговування будинку керуючій компанії.

16 грудня у виконкомі Жовтоводської міської ради відбулася зустріч із представниками ОСББ та керуючої компанії із Кривого Рогу. Тетяна Деомідова – успішний керівник ОСББ, управитель ще декількох ОСББ, голова асоціації ОСББ «Кривбас-Добробут» поділилася досвідом створення та функціонування об’єднання співвласників багатоквартирних будинків.

Із чого починати?

Спочатку треба зібрати мешканців, щоб, власне, обговорити питання створення ОСББ. Проблема організації людей для проведення зборів вирішена Законом №417 - кворум не потрібен. Скільки б не прийшло людей, збори вважаються правочинними. Потім упродовж 15 днів ініціативна група проводить письмове поквартирне опитування мешканців. Ініціативна група складається з людей, котрі мешкають у даному будинку, їх добре знають інші й можуть довірити записати свої дані для внесення до протоколу.

Якщо до 1 липня 2016 року мешканці не визначаться з питанням обслуговування свого будинку, міська влада проводить конкурс і визначає управителя на кожен конкретний будинок.

Питання вирішуються на загальних зборах

Усі питання щодо управління будинком, проведення ремонтних робіт тощо вирішуються на загальних зборах. На зборах голосують тільки власники квартир. Ті, хто квартиру не приватизував, можуть брати участь у зборах, в обговоренні питань, але права голосу вони не мають.

На зборах обирається правління, його керівник. У складі правління обов’язково мають бути бухгалтер, двірник, слюсар. Можна узяти на декілька будинків одного слюсаря, одного електрика, тим самим регулюючи величину своїх внесків. Можна, маючи свого електрика і слюсаря, укласти договір із керуючою компанією на обслуговування аварійною службою.

Зарплату голови, бухгалтера та інших працівників ОСББ, величину внесків визначають люди на загальних зборах. Правління звітує щомісяця про свою роботу.

Які функції з обслуговування будинку виконує ОСББ?

У Кривому Розі склалися такі взаємовідносини з надавачами комунальних послуг.

ОСББ є надавачем послуг з утримання будинку та прибудинкової території.

Внутрішньобудинові мережі – на балансі ОСББ. Тепло-газо-водо- та електропостачання надається мешканцям будинку за прямими договорами. ОСББ укладає окремі договори для виконання своїх функцій. Приміром, із водоканалом – для промивки та заповнення системи під час підготовки до опалювального сезону, поливу клумб (якщо є), миття сходових клітин та інших господарських потреб. Для обліку використання води для власних потреб ОСББ встановлено лічильник.

Із тепломережею є договір про транзит. Внутрішньобудинкові тепломережі обслуговує ОСББ, проводить підготовку будинку до зими, отримує паспорт готовності, а теплопостачальне підприємство мережами будинку подає мешканцям опалення.

ОСББ укладають договір із Криворіжгазом, щоб визначити межі відповідальності кожного із суб’єктів.

Створивши ОСББ, ви стаєте справжнім власником свого будинку

Будинки, де управляє ОСББ, вигідно відрізняються від інших, переконана Тетяна Деомідова: «У нашому будинку пластикові вікна навіть у машинних відділеннях (де ліфти), у місцях загального користування. Встановлені міжтамбурні двері – у під’їзді тепло, світлодіодне освітлення – значна економія. Співвласники не тільки вирішують, які роботи необхідно здійснити в будинку, а ще й обирають матеріал, який прослужить довше. Ми уклали договір з охоронною фірмою, спокійні, що ліфти, приміром, не будуть пограбовані.

На дах у нас ніхто не ходить, ключі – у мене. «Інтернетчики» платять ОСББ за користування приміщенням. Але в нас вони мають право зайти тільки на техповерх. До речі, величина внесків людей у нас більше 2 грн за 1 кв. м не піднімалась. І взагалі, розпочинаючи діяльність, можна за основу узяти діючий тариф, а вже потім його коригувати». Також Т.Деомідова розповіла, що ті мешканці, котрі отримують субсидії чи пільги, жодним чином їх не втрачають, адже ОСББ тісно співпрацює з управлінням соцзахисту населення.

У Кривому Розі в 2011 році створена і працює Програма підтримки ОСББ. За рахунок коштів бюджету можна відремонтувати те, що запланують мешканці. Кошти виділяються тільки на ремонт. Усю підготовчу роботу: проект, експертизу, пошук підрядника – здійснює ОСББ. У казначействі відкривається рахунок, на який бюджет перераховує кошти. За цією програмою у 2015 році з бюджету Кривого Рогу було витрачено 15 млн грн на проведення капремонтів будинків, де створені ОСББ. Плюс за кошти міста замінено 6 ліфтів – за окремою програмою.

Проблемні питання

Відновлення технічної документації

Поняття «балансоутримання» і «балансоутримувач» анульовані з 01.07.15 ЗУ №417. ОСББ може за власні кошти відновити технічну документацію за умови, що вона потрібна. Якщо це не терміново, то ОСББ може зачекати, поки місто за кошти бюджету не відновить цю документацію.

Щодо землі

Згідно з ЗУ №417 земля передається безоплатно в постійне користування ОСББ (механізм поки що не розроблений).

Боротьба з неплатниками

Неплатники є різні: ті, хто не хочуть платити й ті, що не можуть.

«Є люди, які просто не можуть платити, бо не мають роботи, - говорить Т.Деомідова. - Таким ми йдемо назустріч. Пропонуємо відпрацювати кошти на роботах з утримання будинку. Є такі, хто не бажають. Таких ми запрошуємо на засідання правління, проводимо роз’яснювальну роботу, якщо це не діє - вручаємо досудову вимогу, а вже потім подаємо до суду.

Якщо квартира «безгоспна» - подаємо до суду, щоб знайти власника».

Система Нова-Ком

Для полегшення обліку усіх витрат, комунальних платежів тощо по кожній квартирі та по конкретному будинку в Кривому Розі використовується білінгова система Нова-ком (єдина Криворізька міська автоматизована система комунальних розрахунків).

Взаємовідносини з керуючою компанією

Споживачам надається карта фактичної собівартості, де по кожному будинку вказується фактично виконані роботи. За бажанням споживачів може бути передбачена накопичувальна система. Факт виконання робіт підтверджується актом виконаних робіт. Там, де немає ОСББ, керуюча компанія заохочує створення будинкових комітетів. Тож акт може підписати представник домкому.

Наталя Сіра.

Довідково

Визначення термінів (згідно з ЗУ №417)

- багатоквартирний будинок - житловий будинок, в якому розташовано три чи більше квартири. У багатоквартирному будинку можуть також бути розташовані нежитлові приміщення, які є самостійними об’єктами нерухомого майна;

- допоміжні приміщення багатоквартирного будинку - приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців (колясочні, комори, сміттєкамери, горища, підвали, шахти і машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші підсобні і технічні приміщення);

- нежитлове приміщення - ізольоване приміщення в багатоквартирному будинку, що не належить до житлового фонду і є самостійним об’єктом нерухомого майна;

- прибудинкова територія - територія навколо багатоквартирного будинку, визначена на підставі відповідної містобудівної та землевпорядної документації, у межах земельної ділянки, на якій розташовані багатоквартирний будинок і належні до нього будівлі та споруди, що необхідна для обслуговування багатоквартирного будинку та задоволення житлових, соціальних і побутових потреб власників (співвласників та наймачів (орендарів) квартир, а також нежитлових приміщень, розташованих у багатоквартирному будинку;

- співвласник багатоквартирного будинку (далі - співвласник) - власник квартири або нежитлового приміщення у багатоквартирному будинку;

- спільне майно багатоквартирного будинку - приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташовані багатоквартирний будинок і належні до нього будівлі та споруди і його прибудинкова територія;

- управитель багатоквартирного будинку (далі - управитель) - фізична особа - підприємець або юридична особа - суб’єкт підприємницької діяльності, яка за договором із співвласниками забезпечує належне утримання та ремонт спільного майна багатоквартирного будинку і прибудинкової території та належні умови проживання і задоволення господарсько-побутових потреб;

- управління багатоквартирним будинком - вчинення співвласниками багатоквартирного будинку дій щодо реалізації прав та виконання обов’язків співвласників, пов’язаних з володінням, користуванням і розпорядженням спільним майном багатоквартирного будинку;

- частка співвласника - частка, яку становить площа квартири та/або нежитлового приміщення співвласника у загальній площі всіх квартир та нежитлових приміщень, розташованих у багатоквартирному будинку.